Ngành bất động sản từ mức tăng trưởng dương 20,2% trong quý 1/2018, tổng lợi nhuận ngành giảm 4,5%

Trong quý 1/2019, ngành bất động sản có sự sụt giảm cả về doanh thu và lợi nhuận, trong đó tổng doanh thu đạt 55.738 tỷ đồng (-11,6% yoy) và lợi nhuận sau thuế đạt 8.337 tỷ đồng (-4,5% yoy). 

Ngành bất động sản từ mức tăng trưởng dương 20,2% trong quý 1/2018, tổng lợi nhuận ngành giảm 4,5%. Nguyên nhân chủ yếu là do (1) Theo CBRE, tại TP HCM lượng nguồn cung chào bán mới giảm mạnh so với cùng kỳ năm ngoái với 4.423 căn hộ được bán (-54% yoy) và giảm 46% qoq; (2) VIC và VHM giảm nguồn thu từ các dự án mới trong quý 1/2019; (3) Vấn đề cấp phép đối với các dự án mới khá chậm. Tuy nhiên, bất động sản khu công nghiệp tiếp tục ghi nhận diễn biến tích cực khi dòng vốn FDI tiếp tục gia tăng do ảnh hưởng chiến tranh thương mại Mỹ - Trung.

Nhóm cổ phiếu “Vingroup” – VIC, VHM, VRE

Tổng doanh thu Q4/2018 của nhóm đạt 29.959 tỷ đồng (-26% yoy) – chiếm 64,3% tổng doanh thu toàn ngành bất động sản niêm yết. Trong đó, doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản – chiếm 50% tổng doanh thu, giảm 53% yoy, chủ yếu do các dự án của VIC ghi nhận trong quý 1 giảm. Cụ thể, doanh thu chuyển nhượng BDS của VIC đạt 8.430 tỷ đồng (-57% yoy), VIC bàn giao 396.000 m2 thương phẩm (-61,1% yoy) chủ yếu từ các dự án Vinhomes Golden River, Vinhomes The Harmony, Vinhomes Central Park. Bên cạnh đó, VHM cho rằng doanh thu từ 2 dự án chính là Vinhomes Green Bay và Vinhomes Central Park giảm mạnh từ mức 8.006 tỷ trong Q1/2018 xuống còn 2.157 tỷ đồng vào Q1/2019. Ngược lại, hoạt động cho thuê văn phòng tăng trưởng khá tích cực giúp doanh thu VRE đạt 2.284 tỷ (+41% yoy) chủ yếu đến từ chuyển nhượng bất động sản từ 2 dự án Đà Nẵng Riverfront và Suối Hoa Bắc Ninh.

Lợi nhuận sau thuế nhóm đạt 4.308 tỷ đồng (-22% yoy). Trong đó, LNST của VIC giảm nhẹ 2,2% do trong năm 2018 VIC chịu khoản thuế không thường xuyên lớn liên quan đến bán cổ phần VHM tại 1 công ty con. Đồng thời, LNST của VHM giảm 32% yoy do số lượng bàn giao thấp và chia sẻ 1 phần lợi nhuận từ các hợp đồng hợp tác BCC. 

Nhóm các công ty phát triển và môi giới Bất động sản

Q1/2019, tổng doanh thu nhóm đạt 22.197 tỷ đồng (+20,7%yoy), lợi nhuận sau thuế đạt 2.966 tỷ đồng (+42%yoy), tăng trưởng chủ yếu do nguồn cung khan hiếm nên sản lượng tiêu thụ tại các dự án gia tăng, đồng thời gián bán trung bình tại thị trường căn hộ sơ cấp tại TP HCM tăng 14,9% yoy theo CBRE. Trong đó, các công ty phát triển bất động sản có sự phân hoá khi nhóm vẫn giữ được đà tăng trưởng tích cực như NVL, KDH, NLG, DPR, DXG, KDH, HDG ngược lại VPI, HPX, DIG, SJS ghi nhận lợi nhuận giảm so với cùng kỳ. Chúng tôi cho rằng một số nguyên nhân ảnh hưởng đến kết quả như sau:

Nhóm bất động sản khu công nghiệp

Trong Q4/2018, tổng doanh thu nhóm bất động sản khu công nghiệp đạt 23.581 tỷ đồng (-12,8% yoy) và lợi nhuận sau thuế đạt 1.064 tỷ đồng (-2,6% yoy). Mặc dù, vốn FDI đăng ký vào quý 1/2019 đạt 10 tỷ USD (so với Q1/2018 chỉ đạt 4,03 tỷ) và giá thuê các khu công nghiệp phía Bắc theo JLL tăng 7,2% với tỷ lệ lấp đầy đạt 72%. Tuy nhiên, giá trị ghi nhận doanh thu trong quý 1/2019 có sự sụt giảm khi (1) KBC chỉ ghi nhận 15,7 ha khu công nghiệp và 1,6 ha nhà xưởng xây sẵn – thấp hơn mức 33ha đất thuê khu công nghiệp trong Q1/2018; (2) BCM giảm 20% doanh thu từ bất động sản và bất động sản đầu tư. Tuy nhiên, việc thoái vốn tại BWE đã đem lại lợi nhuận tài chính 372 tỷ đồng; (3) Một số công ty LHG, NTC, SZL, IDV hết đất cho thuê đang thực hiện đầu tư mới do đó doanh thu ít biến động.

Dương Trọng Vinh - Chứng khoán SSI - Vinhdt@ssi.com.vn